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2015年2月14日 星期六

房地合一稅 劃出「逃命線」重重提起 輕輕放下

房地合一課稅劃出「逃命線」,日出條款再放寬。財政部預定,新制施行日為2016年,今年12月31日以前取得的不動產,符合持有滿二年的條件,即使是在新制施行後出售,一律免除按實價課稅。
依據統計,施行首年,多達99.94%的房屋仍沿用舊制,採取房、地分別課稅。換言之,全台每1萬棟房屋,首年只有六棟需要按實價課稅。
財政部長張盛和昨(12)日宣布房地合一課稅方案,維持輕稅、防弊原則,自住不限一屋,售價4,000萬元以內,六年內享有一次免稅優惠;短期炒房與外資等非居住者,稅率拉升至30%,與一般17%的分離稅率形成區隔。
財政部版提出後,接下來的戰場將在立法院。國民黨政策會執行長賴士葆表示,行政院暫不會核定財政部房地合一方案,要等國民黨完成黨政平台溝通後,才會將方案送進立院。為了廣徵外界意見,國民黨中央政策會今將召開房地合一公聽會。
財政部版課稅方案決定將房地合一施行範圍大幅限縮,僅將施行日(2016年)後取得的不動產納入實價課稅範圍;施行日前(今年12月31日)取得的房產,則設定限售條款,符合持有滿二年再出售的條件,即使出售時點跨越新制,亦僅需沿用舊制繳稅。
舉例來說,甲在今年2月13日買進一棟A房產,2016年房地合一制施行,甲只需在2017年2月13日持有滿二年後出售,就不在房地合一課徵範圍。但若甲在房地合一施行後出售A房產,不僅是新制課徵對象,因持有未滿二年,還會被按30%的稅率課徵房地合一稅。
張盛和表示,房地合一制需確保廣大的中產階級不受影響,加上全台自有房屋持有率高達85%,課稅範圍拿捏必須謹慎。房地合一制施行後,維持新、舊制並行的課徵制度,估計首年稅收與課稅標的僅26億元及6,311棟,至第十年時,國庫取自房地合一的稅收即會高達143億元,約有7萬棟要按新制繳稅。
張盛和指出,新制一般稅率雖為17%,但包括個人或營利事業出售房產,新制施行後的所得稅負均會高於現制。他舉實際案例,A出售持有八年的房地獲利207萬元,現制下,所得稅與土增稅合併繳交8.9萬元,租稅負擔率4%,改制後同樣是A的案例,房地合一稅與增值稅合併要繳27.7萬元,負擔率提高到14%。

2015年2月13日 星期五

「企業總部Mega Tower」落成啟用典禮 板橋店長大 遠百營收看俏

遠東百貨企業總部Mega Tower。 圖/遠百提供

法人估遠百今年營收突破450億
上市股遠百(2903)下午舉辦「企業總部Mega Tower」落成啟用典禮,同時旗下的板橋大遠百二期商場也陸續開幕,可望為遠百增添營運力道。遠百表示,在二期商場的助陣下,板橋大遠百今年營業額將破90億元,明年目標破百億元,將是旗下第二間年營收破百億的百貨。法人表示,受惠新商場以及消費零售景氣回溫,估遠百今年營收可望突破450億元。
遠百企業總部Mega Tower為一棟地下4層、地上50層的超高大樓,同時為新北市最高大樓。遠百表示,企業總部地下1樓和1、2、3層樓為板橋大遠百二期商場,去年底引進全球兩大時尚平價服飾GAP及UNIQLO,今年則是將引進義大利時尚女裝品牌Weekend Max Mara(全台最大形象店),以及全台首櫃德國精品品牌Porsche Design,預計陸續在本周開幕。遠百估板橋二期商場今年約可貢獻板橋大遠百8億元營收。
遠百企業總部4~9樓為停車場,10樓以上為辦公大樓;另外,48、49、50樓規劃為景觀餐廳,將由香格里拉酒店集團館外餐飲進駐,包括中餐廳、宴會廳和西式自助餐,預計將在第三季正式對外營業。
遠百表示,板橋大遠百目前為遠百旗下10館中營業額僅次於台中大遠百的第二大店。去年營業額達81.4億元,年增率17%,明年營業額目標破百億,另外,台中大遠百去年營業額正式破百億,今年營收目標挑戰110億元。

房地合一 4千萬以下自宅可免稅 出售持有2年以上的稅率17%

財政部長張盛和昨公布房地合一改革方案,自2016年1月1日起,2年內出售不動產不再課奢侈稅,改依獲利所得課稅30%,出售持有2年以上的稅率17%。首年估計全國僅0.05%房屋交易約5251件受影響,99%以上民眾不受影響,初估上路首年約有39.4億元稅收繳入國庫。

此外持有6年以上、售價4000萬元以下自用住宅,可享免稅,沒滿6年可採用重購退稅,長期持有所得從第3年起可減徵4%,最高可減徵8成。 
行政院長毛治國說,新措施是結構性改變,「希望真正聚焦豪宅級的交易,能合理課得到稅。」未來增加的稅收將成立基金,或透過現有基金做社會住宅利息補貼或租金補貼。


「不該保障多屋族」

巢運則痛批是下流改革,認為馬政府無恥,免稅額放寬到4000萬元,且不限戶數,是把不該保障的多屋族、投機客都納入優惠範圍內,訂日出條款等於昭告建商與投資客,年底前趕快買。至於累進稅率改成單一稅率,巢運稱根本鼓勵炒房,取消奢侈稅更使短期炒作的猛虎出閘,比奢侈稅還課得少。
德明科技大學不動產學系教授花敬群昨晚也在臉書發文表示,對房地合一稅制改革的不滿,他說:「枉費我一番好心算了不同版本的有效稅率,告訴大家稅率差異不大。但可惡的行政院,竟然將日出條款定為從民國105年1月起的交易才適用新制,讓這個改革版本的功效蕩然無存。幹!」意指新政策應立即實施,充分表達對新課稅版本不滿。 

房市泡沫化風險高

張盛和昨親上火線說,新制使租稅負擔率提高3倍,盼能循序漸進改革,被接受的可行性才大,「房地合一改革不是為了打房,而是為建立可長可久的制度。」他並稱新制立意是保障自住,讓廣大中產階級負擔不受影響,鼓勵長期持有,降低豪宅短期炒作。
面對挨批無法抑制房價,張盛和強調,不能將打房如此沉重的目標放入房地合一,「新制目標不是打房或增加稅收,讓房地合一課稅,才是最大的主要目標。」他說,打房不能只靠一味藥,也要靠央行與其他金融機構,惟房地合一稅對抑制房價仍有一定效果,只是不能讓房價硬著陸,而要軟著陸,否則對房市及金融機構都將是災難。
此外,國內房價長期居高不下,恐成泡沫化高風險區。金管會昨引用Global Property Guide(全球地產指南)等國外網站數據,指台灣房價租金比為64倍,冠居全球,相較之下,中國約38倍,香港及新加坡均為35倍,日本僅20倍,美國約28倍,遠低於台灣。房價租金比愈高,代表租金成長速度追不上房價成長速度,房市泡沫化可能性最高,民眾也會覺得租屋更划算。

有利中低價行政區

但住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,新制拍板,全年買賣移轉將回到平均每坪34~36萬元水準,對中低價、持有成本低的行政區有利。

2015年2月5日 星期四

土地公廟住豪宅區 房價不跌反漲

板橋區深丘福德宮位在新板特區精華地段,堪稱全台最貴的土地公廟。 本報資料照片


廟宇常被購屋族視為嫌惡設施,也常被當作砍價籌碼,不過民俗中被視為地方守護神的土地公廟因是正神、親和力冠群神,反而深受居民喜愛,內湖五期重劃區行善路土地公廟、新板特區區運路「深丘福德宮」及台中七期重劃區惠來里「福德祠」更是坐落豪宅地段,周邊房價貴,土地公廟也跟著水漲船高。

根據內政部統計,2013年全台廟宇超過1.2萬座,平均每個縣市有545座廟宇,換算每3平方公里就有1座廟宇,凸顯寺廟在台灣信仰的重要性。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析,土地公廟是早期民眾信仰重心、更是居民聯繫情感的休憩場所,不少地區即使進行都市重劃,居民多半要求保留土地公廟,或是遷移至公園預定地附近,讓土地公繼續守護居民,成為區域重要聚落信仰中心。

根據全國不動產統計,全台位於豪宅地段最有名的三大土地公廟,分別位於北市內湖五期重劃區、新北市新板特區區運路及台中七期重劃區。

其中,內湖行善路333巷土地公廟已有200多年歷史,原本位於民權東路六段90巷,後來因為區域土地重劃搬遷至此,坐落於五期豪宅區、內湖科學園區中,也因為市場盛傳土地公相當靈驗,每天都有不少服務業、房仲業人員前去拜拜,香火鼎盛。

全國不動產內湖民權加盟店店東吳澤民指出,土地公廟旁即是「米蘭苑」豪宅建案,雖然一般人認為宮廟屬於嫌惡設施,但該廟四周被廣大綠地環繞,加上香火鼎盛、正氣十足,反而在北市精華地段中,具有一定的價值與意義,周邊房價並未受到影響,還因綠地帶動區域行情看漲。

新北市新板特區「深丘福德宮」則位於板橋區區運路,緊鄰公園綠地,對面是板橋縣立體育場,左鄰「巴黎16區」、後倚「橋峰A+」等建案。全國不動產板橋江翠加盟店店長李依蓁指出,「深丘福德宮」香客絡繹不絕,就連新北市市長朱立倫路過時也常參拜,周邊剛好都是高價豪宅,房價不亞於區域行情。

台中七期重劃區是台中目前行情最高區段。全國不動產七期惠文加盟店店長何永順說,惠中路一段的「惠來里福德祠」位於「聯聚公園大廈」斜對面,「聯聚公園大廈」是七期重劃區知名豪宅,周邊房價每坪40萬至45萬元,卻低於惠中路以西房價5%。



2015年2月2日 星期一

同班同學20年後,身價75億與 月薪2萬5 的區別! 看完 你心中會有答案...

故事主角:
劉立榮,湖南益陽人,金立通訊集團董事長兼總裁,
身家15億(人民幣,以下同),手機月均銷量45萬部,
年銷售量超500萬部,集團年利潤超3億。

李盛,湖南新化人,劉立榮的大學同窗,
現為上海一電子公司的技術員,月收入5000元。

李盛與劉立榮原本是最要好的大學同窗,
也是一對當初同闖廣東,同住一間宿舍,
沒錢時一同挨餓的患難兄弟。

然而,10多年過去,
這兩個興趣相投、愛好相近的患難兄弟,
其命運為什麼會產生如此大的落差呢?
近日,筆者專訪了李盛,
從他的反思中找到了一個令人感悟猶深的原因……

 

4年同窗,最煩就是他喜歡“小題大做”

李盛曾經十分看不慣大學同學劉立榮在小事上總是太較真,
但他萬萬沒有想到,正是這種差別,
使得劉立榮如今成了身家15億的大老闆,
而自己卻仍然是月薪不過5000元的普通職員! 

李盛是湖南省新化縣人。
1990年9月,他考取了校址在長沙市的中南工業大學。
那天辦完報到手續回到宿舍時,
看到一個同學正埋頭獨自下圍棋,他便說:
“兄弟,我們來兩盤行嗎?”

同學答應了,與他一邊下棋一邊聊天。
通過交談,李盛得知這位新同學叫劉立榮,來自益陽市農村。
那天下午,他倆共下了3盤,李盛輕鬆地全贏了。

此後,同宿舍的他倆經常在課餘下棋、聊天。
剛開始,李盛棋藝佔優,劉立榮從沒贏過。
但是,劉立榮每次下棋時都認真思考,
李盛卻認為下棋就是打發時間,總漫不經心。

這樣一個學期下來,劉立榮的棋藝居然反過來比李盛高出一大截,
能讓他3子了。
李盛很納悶地問:“你怎麼提昇得這麼快?”

劉立榮說:“你根本不思考,怎麼能有進步……”

大二第二學期,為了賺取生活費用,
劉立榮提出利用晚自習後的時間,到各個男生宿捨去賣牛奶和麵包。
兩人進行了分工,李盛負責去三、四棟男生宿舍推銷,
劉立榮則負責五、六棟宿舍。

剛開始,兩人每晚都能賺六七元錢,
可不久劉立榮的錢越賺越多,李盛卻越賺越少。
李盛不服氣,可兩人調換推銷宿舍後,
劉立榮每晚還是能多賺七八元錢,而李盛依然越賺越少。

一天,劉立榮看到李盛穿著一身汗透了的球衣,
抱著食物箱就準備出門,
他才恍然大悟地說:

“你太不注意細節了。

像你這樣臟兮兮的,誰敢買你的食品呀?”

李盛此後聽從了劉立榮的建議,每晚出門前將自己收拾得乾乾淨淨,
一段時間後,他的“生意”果然漸漸好了起來。

這件事後,李盛有些佩服劉立榮注意細節的優點了。
此後,李盛學習很用功,大三時還拿到了800元的一等獎學金,
而劉立榮卻因為平時愛鑽研圍棋,
又喜歡看經濟管理類的課外書籍,學習成績不過中等。

但令李盛想不到的是,大學畢業分配時,
儘管劉立榮專業成績並不出色,
但卻有3家單位爭著要連學生推薦表都填得一絲不苟的劉立榮。

最後,劉立榮選擇了去天津有色金屬研究所,
而學習成績好的李盛好不容易才將工作落實在長沙前動力機車廠。

雖然分隔兩地,但他倆經常聯繫。
李盛覺得劉立榮分配到了研究單位,一定非常滿意。
哪想到1995年3的一天,劉立榮來到長沙找到李盛,說:
“兄弟,我已經停薪留職,準備去廣東了。
你和我一起去吧!不然,年齡一大,
歲月就沖淡了創業激情,到時就沒有闖勁了……”
李盛聽了,也熱血沸騰,當即答應一起闖廣東。

南下淘金
第二天,李盛便辦理了停薪留職手續。
1995年3月30日,兩個同窗好友坐上了南下的火車……

鬱悶:做事“差不多”的我只能當下屬。

兩人到了廣州後,半個月過去,
卻沒找到合適的工作,劉立榮建議去中山市。
誰知到了中山市一個星期,兩人身上僅剩下兩元錢了,還是沒找到工作。

他倆去中山小霸王電子智能科技公司應聘技術員。
出門前,李盛不慎碰翻水杯,將兩人的簡歷浸濕了。
他們將簡歷放在電風扇前吹吹後,
李盛把簡歷和其他一些東西放進了包裡,就連連催劉立榮快走。
可劉立榮卻將簡歷夾進一本書裡,又認真地壓平整,
才雙手將書捧在胸前出門。
李盛不由埋怨說:“你真磨蹭!”

到了小霸王公司的招聘現場,負責招聘的副總經過交談,
對他倆良好的專業知識很滿意。
然而,當他們遞上簡歷時,李盛的簡歷不僅有一片水漬,
且放在包裡一揉,加上鑰匙的划痕,已經不成樣子了。

那位副總不由皺了皺眉頭。
到了下午,劉立榮被通知去面試,並且應聘成功。
沒得到面試機會的李盛急得快哭了!
劉立榮便說:“我們去問問吧!”

當他們詢問時,那位副總馬上反問李盛:
“你連自己的簡歷都沒能力保管好,我怎能相信你工作上的能力?”
一旁的劉立榮斗膽說:“他是我同學,專業如識比我過硬,
既然你相信我,也應該相信他……”
李盛這才得到了面試的機會。
好在面試時表現不錯,
李盛最終也和劉立榮一樣被小霸王公司聘為技術員。

上班後,兩人又同住一間宿舍,一同上下班,
一起吃飯,一起抽7元錢一包的紅雙喜香煙,
甚至湊錢買了一套羅蒙西服輪流穿,工作上也互相幫忙。

從小地方,便可看出 2人的差別...

1995年6月底,技術主管讓他倆各自設計一套程序。
李盛憑著過硬的專業知識,一個晚上就完成了。
次日上午,他在宿舍里美美地睡了一覺,下午一進辦公室,
發現雙眼充滿血絲的劉立榮仍在埋頭查資料,他便說:
“你還愛磨蹭!我來幫幫你吧!”
在他的幫助下,劉立榮下午也完成了設計。
李盛說:“差不多了,休息吧。”
說完,他便又回到宿舍睡覺去了。

李盛離開後,已經兩天一夜沒睡覺的劉立榮又將程序檢查了好幾遍,
即便覺得沒有瑕疵了,他還是將圖重新謄寫了一遍,直到自己滿意才罷休。

第二天,技術主管看了圖紙後,說:
“從你們交上來的圖紙看,小李的專業基礎很紮實,可圖紙潦草、髒亂,對工作太毛躁了;
小劉的圖紙一絲不苟,做事踏實,令人放心……”
李盛不服氣地想:圖紙你看得懂不就行了,幹嗎非要清潔乾淨不可?真是吹毛求疵!

不久,為了製圖方便,技術部準備更換一台新電腦,需要由他們在報告上簽名。
報告寫好後,李盛大筆一揮,將自己的名字簽得老大。
劉立榮提醒說:“你的簽名這麼大,領導的名字往哪裡寫?再重新寫一份報告吧。”
李盛卻說:“你太小題大做了吧?他們隨便簽在哪不行嗎?”
1995年10月底,技術部一台車床起動時,起落架無法收回,導致無法運轉。
主管技術的副總檢查後,發現原來是起落架上的插銷沒有拔出。
故障排除後,劉立榮寫了一份標準操作規範貼在機器上,
不但寫清不要忘記拔插銷,而且對插銷要怎麼拔,
拔出後後退幾步,放在何處,都寫得清清楚楚。

李盛不屑地說:
“你這不是多此一舉嗎?大家有了教訓,應該已經記在心裡了。”
然而,副總來檢查工作時,看到這張註意事項,高興地說:
“寫得好,如果都像你一樣,留下注意事項,新員工就會避免犯同樣的錯誤了。”


差距初現

看到劉立榮對工作如此細心,李盛還是不屑地認為:
你將自己累得要死,還不是和我領著同樣的工資,何苦呢?
然而,1996年11月,技術部主管辭職後,
公司領導認為劉立榮辦事認真細緻,經手的事很少出錯,
於是將專業知識不如李盛的劉立榮提拔為技術主管,
而給李盛只是像徵性地漲了200元工資。

1997年10月,公司為了鼓勵劉立榮,分給他一套兩室一廳的房子。
為他搬家的那天,李盛心裡很失落:

才進公司兩年,他怎麼就成了我的上司了呢?


如今他身家15億,我月薪5000元

1998年4月,小霸王公司副總裁楊明貴準備去東莞,
自己組建金立數碼科技有限公司。
他將自己一直賞識的劉立榮帶到了東莞,擔任副總。
在劉立榮的推薦下,楊明貴也將李盛帶到了東莞,擔任技術部主管。

在新公司做了技術主管後,李盛工作輕鬆了很多。
因此,他晚上常去當地的酒吧、洗腳城娛樂。
有一個週六下班後,劉立榮叫住了他,說:
“老弟,好久沒下棋了,我們來幾盤吧?”

晚上9點多鐘,他們下棋正在興頭時,
劉立榮接到了一個客戶的電話,他馬上就說:
“今晚到此為止了,我得去廣州接一個重要的客戶……”
李盛不解地說:“這麼晚了還去廣州接人?沒必要吧!”
劉立榮卻說:
“如果接他,在這個小細節上讓客戶滿意,

能給公司帶來效益,我有什麼理由不去做呢?”


2000年3月,劉立榮在審查由李盛寫的生產流程報告時,
發現報告上居然將200元寫成了200萬元。
他生氣地說:“你怎麼能這樣不小心呢?
如果我沒檢查出來,誰負得起這個責任?
工作不能馬虎啊,你換位思考一下,
如果你是老總,你能將工作放心地交給出現這樣錯誤的員工嗎?”

儘管李盛對劉立榮的話點頭稱是,但心裡仍不以為然。
2000年5月的一天晚上,劉立榮一邊與李盛下棋時,
一邊打電話對公司文員再三叮囑:
“從東莞去廣州,你一定要給他買靠右邊窗口的車票,
這樣他坐在車上就可以看到鳳凰山;
如果他去深圳,你就要給他買左邊靠窗的票……”

李盛不解地問:“到底接待誰呀,你這樣婆婆媽媽?”
劉立榮說:“台灣順翔公司的楊總,他出門時不喜歡坐汽車而喜歡坐火車。
這樣,他一路可以欣賞鳳凰山的風景。”
李盛笑道:“這些小事你也裝在心裡,累不?”
可令他沒有想到的是,這件小事競給公司帶來了2000萬元的業務。

原來,4個月後,台灣的楊總在和劉立榮聊天時,無意中問起這個問題。
劉立榮說:“車去廣州時,鳳凰山在您的右邊。車去深圳時,鳳凰山在您的左邊。
我想,您在路上一定喜歡看鳳凰山的景色,所以替您買了不同的票。”
楊總聽了大受感動,說:
“真想不到,你們居然這麼注重細節,
和你們合作,可以讓我放心了!”
楊總當即將本已決定交給別的公司的2000萬元訂貨單,
改交給了劉立榮。李盛聽說此事後,心裡也很震撼!
2001年10月,金正數碼公司發展為集團公司,劉立榮也升任集團公司副總裁。
可不久,李盛卻給公司帶來了莫大的損失:
生產部按技術部新開發的模俱生產出樣品後,才發現模具設計居然出了問題,
本該在右邊的零件被設計到了左邊,一條價值400多萬元的生產線全報廢了。
董事長得知後大發雷霆,做出了取消技術部所有員工年終獎、
直接開除事故責任人李盛的處分決定。
劉立榮忙向董事長求情,董事長最後雖然收回成命,
但還是撤了李盛的職務,讓他當普通的技術員。

幾天后,李盛找到劉立榮,說:
“我知道你對我好,但我不能拖累你,我還是離開公司……”
劉立榮不好強加挽留。離開金正數碼公司後,
李盛在東莞市虎門鎮興利電子公司找到了一份做技術開發的工作。

不同的命運

2002年7月的一天,李盛與劉立榮在虎門鎮相遇。
劉立榮告訴李盛,自己準備辭職,
籌資成立一家屬於自己的通訊設備公司,並邀李盛和他一起幹,
可李盛搖了搖頭,說:“我已經買了房子,不想再奔波了……”

此後,劉立榮招兵買馬,創建了金立通訊有限公司。
一晃7年過去,李盛仍只是一個技術員,
依然抽著7元錢一包的紅雙喜香煙,擠公交車上下班;
而劉立榮貴為金立集團的總裁,開著奔馳600轎車,成了億萬富翁。

2009年3月,興利電子公司由於受金融風暴的影響破產了,
李盛只得到深圳另找工作。
此時,劉立榮的金立集團已成為國內手機企業的重要品牌,他自己身家15億。
李盛想過請昔日的哥們劉立榮幫助自己謀一份職位,卻又覺得沒臉相求。
2009年9月,他在上海的一家電子公司重新找到了工作,月薪5000元。

接受采訪時,李盛反省說:
“以前,我總覺得劉立榮職務扶搖直上,
事業飛黃騰達,是一種偶然和幸運;
我現在才明白,
他是因凡事注意細節,不斷進步。
細節決定命運啊!”


細節決定命運

李盛的反思確實有道理!
無論在生活中,還是在工作上,是否能夠注重細節,
絕對影響著我們每個人的命運。
年少時同樣高矮的伙伴,每個月可能只會比自己高一毫米,
差距毫不起眼,可十年八年後,他可能就會長成巨人,而自己卻形同侏儒。

劉立榮的成功,肯定是因為他有很多優點,
但他在職場從起步到成為老總這個人生最重要的跨越階段,
注意細節,絕對是他贏取人生每一步的重要原因。
因為,注重細節不僅僅是一種習慣,更是一種高級職業精神,
它能引領你不斷完善自己的人格和能力,一步步走向成功!
劉立榮的成功經驗,值得我們每個職場新人學習和深思!